O aumento da taxa Selic é visto pelo mercado como fator que reduz a atratividade dos fundos imobiliários, movimento que pode ser observado com a desvalorização das cotas das carteiras. Mas o aperto monetário traz mais uma dificuldade para os FIIs, especialmente os mais endividados.
Isso porque o aumento dos juros torna o custo da dívida mais caro, dificultando o pagamento da obrigação financeira. No ano passado, antes do início do ciclo de queda da taxa de juros – que caiu de 13,75% para 10,50% ao ano –, alguns fundos sentiram o peso da taxa em patamares elevados.
O REC Renda Imobiliária (RECT11), por exemplo, comunicou ao mercado a redução do dividendo do fundo – de R$ 0,54 para R$ 0,40 por cota. A medida fazia parte do conjunto de ações para amortizar o endividamento da carteira.
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Com dificuldades de honrar as obrigações financeiras, o REC Logística (RELG11) também aprovou a retenção dos rendimentos – suspensos até hoje. O XP Properties (XPPR11) optou pela venda de imóveis para a amortização de dívidas.
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Haverá novas reduções de dividendos?
Com o aumento de 0,25 ponto percentual da Selic, em setembro, e a possibilidade de novas elevações da taxa, a alavancagem (endividamento) dos FIIs volta ao radar do mercado, como confirma Moise Politi, da REC Gestora, que não descarta redução da rentabilidade para fundos com dívidas indexadas à taxa do CDI – que acompanha o comportamento da Selic.
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“A situação estava mais confortável quando a expectativa era de uma Selic em 9%, mas agora com o aperto monetário a situação complica um pouco”, reconhece o gestor. “Resta saber se as previsões de inflação mais elevada se confirmarão, o que prejudicaria também os fundos com dívidas indexadas ao IPCA”, reflete.
Apesar do cenário, Politi lembra que a situação não chega a ser preocupante como a observada nos anos anteriores, quando o mercado suportou uma taxa maior do que o teto das projeções para o atual aperto monetário (na casa de 11,75%), além das incertezas e consequências da pandemia da Covid-19.
Estudo do InfoMoney com dados do índice de alavancagem do Clube FII – que mede a relação entre o passivo (obrigações financeiras) e o ativo (patrimônio) – aponta que o endividamento dos fundos pode chegar a quase 40%, como é o caso do TRX Real Estate (TRXF11). Confira a lista dos dez FIIs mais endividados.
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| Ticker | Segmento | Índice de Alavancagem (Passivo/Ativo) – % |
| TRXF11 | Renda Urbana | 39,72 |
| ZAVI11 | Híbrido | 38,57 |
| VINO11 | Escritório | 35,69 |
| KORE11 | Escritório | 34,05 |
| VIUR11 | Renda Urbana | 33,68 |
| TEPP11 | Escritório | 30,24 |
| RZAT11 | Híbrido | 29,09 |
| GZIT11 | Shopping | 27,15 |
| TRBL11 | Logístico | 24,64 |
| HSML11 | Shopping | 23,18 |
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Mas nem toda dívida dos FIIs é ruim – e necessariamente arriscada
Mais importante do que o percentual da dívida sobre o patrimônio do fundo, é a forma como o endividamento está estruturado, avalia Lana Santos, analista do Clube FII. A especialista aponta pelo menos três fatores que devem ser observados pelo investidor para o entendimento da alavancagem.
Segundo Lana, é mais confortável para o fundo ter um volume de dívida maior, com um prazo de 10 a 15 anos, do que uma dívida menor a ser amortizada em 36 meses, por exemplo.
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“Desta forma, o fundo consegue provisionar melhor – e com mais espaço de tempo – o valor para pagamento das parcelas”, observa.
De acordo com a analista do Clube FII, se um fundo possui um alto percentual de alavancagem, mas sua geração de lucro antes de juros e impostos é superior ao custo da dívida, o fundo possui uma posição confortável em relação ao seu endividamento.
“Pois suas receitas imobiliárias suprem mais de uma vez o custo financeiro, dificilmente incorrendo em apertos mesmo estando bem alavancado”, pondera Lana.
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- Fluxo das receitas e dívidas
A analista recomenda ao investidor também observar se a alavancagem está casada com o fluxo de receitas do ativo adquirido – uma estratégia muito utilizada por alguns fundos de renda urbana, pontua.
“Se o fundo adquire um ativo com contrato atípico de 10 anos, que gera R$0,05 por cota de receita mensal, e a alavancagem tomada para comprar esse ativo tem um custo mensal de R$0,02 por cota, isso significa que o fundo gera um ‘alfa’ de R$0,03 por cota, ou seja, tem uma margem de lucro da receita sobre a alavancagem, gerando valor para os cotistas”, finaliza.