O mercado de fundos imobiliários atravessa, na visão de Rodrigo Medeiros, fundador da Research DesmistificandoFIIs, um momento em que a leitura sobre juros é determinante para entender tanto os preços das cotas quanto as perspectivas para a indústria.
Apesar do cenário macroeconômico desafiador, o analista avalia que os fundamentos operacionais dos principais segmentos permanecem sólidos — o que cria uma assimetria que pode favorecer o investidor no médio e longo prazo.
Para Medeiros, o principal fator que impede uma valorização mais consistente dos FIIs é o nível dos juros reais. Ele chama atenção para o comportamento da NTN-B de prazo superior a dez anos, que permanece acima de 7% há praticamente dois anos, algo que considera historicamente elevado.
“Recentemente, já tem alguns meses, eu fiz um estudo sobre o nível que nós estamos da taxa de juros futuros, a NTN-B de um pouco mais de 10 anos. Ela acima de 7% há praticamente dois anos. Isso é um patamar histórico. Se você resgatar, você vai ter isso apenas lá quando o Lula venceu a primeira eleição, que tinha uma grande dúvida sobre como é que seria o comportamento dele. (…) Na crise do subprime, ela bateu em 8%, mas ficou um pouquinho de tempo. Quando você pega a crise ali do impeachment da Dilma, chegou em 8% de novo, mas ficou um pouquinho de tempo. Agora não, nós temos praticamente dois anos. Não tem como tanto tempo de uma NTN-B tão esticada não afetar a renda variável como um todo”, afirmou no Liga de FIIs.
Na visão do analista, existe uma diferença importante entre o preço dos FIIs na bolsa e a qualidade operacional dos fundos. Enquanto as cotações continuam pressionadas pelo ambiente de juros, os indicadores de diferentes segmentos imobiliários mostram uma realidade mais favorável.
Medeiros cita os fundos de escritórios como exemplo. Depois de um período difícil desde a pandemia, ele avalia que o segmento atravessa uma fase de recuperação, marcada pela melhora da ocupação dos imóveis.
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“Quando você olha a saúde dos fundos imobiliários, o operacional dos fundos imobiliários, você não vê grandes problemas. Você vê o setor de escritórios, de repente, num dos melhores momentos deles desde a pandemia, com bastante ocupação, você vê o setor de shopping também num dos melhores momentos desde a pandemia. Setor logística nem se fala”, comenta.
Para ele, o setor de logística é atualmente um dos exemplos mais claros dessa diferença entre fundamentos e percepção de mercado. A demanda por imóveis logísticos permanece forte e, até o momento, os indicadores do segmento continuam positivos.
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“Eu vejo uma oportunidade realmente muito grande”, diz o analista
A tese de Medeiros parte da possibilidade de que uma combinação de inflação mais comportada e melhora fiscal abra espaço para uma redução mais rápida da Selic. Se isso ocorrer, o efeito poderia chegar à curva de juros futuros e, posteriormente, às cotas dos fundos imobiliários.
“Qualquer mínima queda maior de inflação, como nós devemos ter em agosto agora divulgado essa semana, e qualquer mínimo controle fiscal do governo, o Banco Central pode usar isso para acelerar muito forte uma queda na Selic. E aí, isso evidentemente geraria uma empolgação e uma valorização das cotas”, afirmou.
Apesar dessa expectativa, o analista faz uma ressalva importante para quem está entrando no mercado: a tese de investimento não deveria depender exclusivamente da valorização das cotas.
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Para ele, o investidor deve olhar primeiro para a renda gerada pelos ativos e para o preço pelo qual está adquirindo essa renda. A eventual valorização patrimonial seria uma consequência possível de uma melhora do ambiente de juros, e não o único motivo para investir.
“O meu conselho para o investidor é: não compre, não invista esperando a valorização das cotas. Invista sabendo que você está comprando muita renda, muito barato”, disse.
Medeiros considera que essa diferença de perspectiva é especialmente importante em um cenário no qual os fundos continuam entregando resultados operacionais positivos apesar dos juros elevados.
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“Os fundos imobiliários, na minha opinião, continuam operacionalmente muito bons, apesar de uma certa crise que nós temos no Brasil. Você vai tirar ali alguém que tentou se aventurar um pouco na parte de desenvolvimento imobiliário, se aventurar no sentido de modo de dizer que foi investir e concentrou demais no desenvolvimento imobiliário, acabou sentindo um pouco mais essa questão de crise de juros, mas, de modo geral, os fundos estão indo bem, dado o patamar de juros que nós estamos”, afirmou.
“Então, eu vejo muita oportunidade nesse sentido e acredito verdadeiramente que nós possamos estar no finzinho de um ciclo de oportunidade”, concluiu Medeiros.
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